Uvažujete nad hypotékou? Buďte o krok vpred a pojem LTV vás neprekvapí

Vziať si hypotéku je veľkým životným krokom. Predsa len toto rozhodnutie nerobíme každý mesiac, a preto pre mnohých z nás je to záväzok takmer na celý život. Celkový proces, ktorý žiadosť o hypotéku sprevádza, môže byť veľkou neznámou. Každého z nás, prirodzene, zaujíma, koľko bude mesačne platiť, ale pozornosti neunikne ani výška úrokovej sadzby. Jedným z hlavných faktorov pri určovaní jej výšky, s ktorým sa pri žiadosti o úver stretnete, je pojem LTV. Aby ste v tom mali jasno ešte prv, ako do banky so žiadosťou o hypotéku vstúpite, pripravili sme pre vás stručné vysvetlenie, čo táto skratka znamená a ako ovplyvňuje výšku úrokovej sadzby.

Čo je LTV?

Názov LTV je odvodený z anglického názvu Loan to value a môžeme ho voľne preložiť ako percento financovania. V praxi vyjadruje pomer medzi výškou žiadanej hypotéky a celkovou hodnotou zakladanej nehnuteľnosti, ktorú si plánujete kúpiť. Výšku hodnoty nehnuteľnosti určuje znalec vypracovaním znaleckého posudku, ktorý je potrebný na poskytnutie hypotéky. Na stanovenie výšky ceny nehnuteľnosti využívajú banky znalcov – externých, ktorých si musí klient zabezpečiť sám, alebo niektoré banky ponúkajú klientom vlastných interných znalcov.

Banka však nemusí vždy akceptovať hodnotu uvedenú v znaleckom posudku, pretože môže vykonať dodatočné ohodnotenie a stanoví si tak internú hodnotu na základe vami predloženého znaleckého posudku. V tomto prípade sa bude LTV počítať zo stanovenej hodnoty banky. K takémuto prípadu však dochádza ojedinele.

TIP: Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné dať si pozor na to, že ak je aj hodnota znaleckého posudku vyššia ako tá, za ktorú nehnuteľnosť kupujete, banka bude v tomto prípade vychádzať z kúpnej ceny.

Čím je LTV vyššie, tým vyššie môže byť aj percento úrokovej sadzby

Ako sme spomínali na začiatku, LTV je jedným z hlavných faktorov pri určovaní výšky úrokovej sadby. Čím je hodnota LTV vyššia, tým je vyššie aj percento úrokovej sadzby. Prečo je to tak?

Pre banku vyjadruje LTV mieru rizika. Dá sa povedať, že čím je LTV vyššie, tým je obchod pre banku rizikovejší. Napríklad, v prípade situácie, keď klient nedokáže hypotéku splácať a nie je možná žiadna iná alternatíva alebo dohoda, banka bude musieť založenú nehnuteľnosť predať a vyrovnať tak vzniknutú pohľadávku.

Najčastejšie sa stretávame s pásmami LTV:

• do 50 % hodnoty nehnuteľnosti,
• do 60 % hodnoty nehnuteľnosti,
• do 70 % hodnoty nehnuteľnosti,
• do 80 % hodnoty nehnuteľnosti,
• do 90 % hodnoty nehnuteľnosti – toto pásmo je regulované zo strany NBS.

V súčasnosti však na základe vydaného opatrenia Národnej banky Slovenska nemôže LTV pri nových hypotékach presiahnuť hodnotu 90 %, a zároveň podiel nových úverov s LTV vyšším ako 80 % z celkových poskytovaných úverov banky môže tvoriť len 20 %. Toto pásmo je regulované zo strany NBS a k získaniu hypotéky s LTV vyšším ako 80 % banky pristupujú obozretne, preto nie každý klient vie získať takéto financovanie.

TIP na záver :) 

Ako si môžete LTV znížiť a tak získať jednu z tých najnižších sadzieb na trhu, aké banky ponúkajú?

Založená nehnuteľnosť nemusí byť práve tá, čo kupujete. Banky chcú poskytovať hypotéky s čo najnižším LTV, a preto jedna z možností, ako ho znížiť, je založenie aj inej ako práve kupovanej nehnuteľnosti. Nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť? Nevadí, nehnuteľnosť nemusí byť len vaša. Jednou z možností je napríklad aj založenie rodičovskej nehnuteľnosti, ktorá vám pomôže výrazne znížiť LTV a vo finále ušetrí vašej peňaženke niekoľko desiatok až stoviek eur. V takomto prípade si viete od banky požičať aj viac, napríklad aj na zariadenie vášho nového vysnívaného bývania.

Ukážeme si výpočet LTV na jednoduchom príklade:

V týchto príkladoch nám banka poskytne 89,5 % a 69 % odhadovanej ceny nehnuteľnosti znalcom. Vidíme, že v prípade založenia rodičovskej nehnuteľnosti je LTV výrazne nižšie. Samozrejme, pri rozhodnutí založenia inej nehnuteľnosti treba vopred zvážiť všetky možnosti a zodpovednosť, ktorú toto rozhodnutie prináša. Okrem toho pekne vidíme, ako veľmi je dôležité vychádzať z posudku znalca a nie z vlastného výpočtu ceny, za ktorú nehnuteľnosť kupujeme.

V praxi platí, že čím je väčší pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (vyššie LTV)– teda čím viac si potrebujete požičať od banky, tým vyšší úrok vám môže banka stanoviť.